03-13

審視存量時代,布局商用不動産

3月9日,由易居企業集團主辦的“掘金存量時代——中國存量資産管理高峰論壇暨易樓産品發布會”在上海舉行,中城投資執行副總裁王珊應邀出席,並從取勢、明道、優術三個方面分享了中城投資對于商用不動産的投資之道。

取勢

王珊開篇即闡述了她對商用不動産市場洞察,她認爲,首先政策導向上,去年11月出台的資管新規(征求意見稿),金融去杠杆,就是監管機構向市場釋放出的鼓勵直接投資、權益型投資及真實投資的強烈信號。

其次,隨著存量時代的到來,城市更新下,存量資産的投資機會以及專業存量投資運營商都在不斷崛起,這爲專業機構投資和持有這些不動産提供了有力的支撐。

再次,在消費升級的背景下,我們看到細分領域的需求也在爆發,包括長租公寓、聯合辦公、社區零售、城市精品酒店、物流地産等。

最後,隨著行業整合,強者恒強的趨勢不斷顯現。這不僅反映在開發商身上,也映射到投資機構,例如在不動産收購、投資及運營的新領域裏,同樣呈現出行業集中度提升的趨勢。

另外,在資本市場方面,不動産領域證券化的加速,爲商用不動産的流通和退出拓寬了資本市場渠道。據數據顯示,2017年下半年資産證券化規模已接近2015年和2016年全年規模總和,資産證券化發行和審批的速度快速優化,給投資持有型物業或持有型商用物業提供了良好的融資路徑和流動性。

明道

對大勢有明確的判斷後,王珊表示,中城投資將重點關注辦公樓和長租公寓兩大賽道。原因在于,一方面,中城投資總部設在上海,所以對整個上海的大宗物業市場會給予更多的關注。從曆史數據看,在全國的大宗交易中,上海也占據了半壁江山,活躍程度遠超北京和深圳。而且,從交易類型看,在上海的大宗交易中,辦公樓占據了70%左右的比重。另一方面,除了租購並舉的國家戰略舉措外,就市場本身需求而言,從政府調整供給側短板的角度出發,長租公寓的市場機會巨大。

聚焦投資策略上,王珊表示,在辦公樓投資領域,中城投資會側重增值型或機會型投資。增值型的特點在于,其回報率在6-12%之間,所涉及的物業比較新,且所處區域在未來有快速成長潛力,但目前尚未成熟,或者地段雖已成熟,但運營狀況不佳,定位不准確。而機會型的特點則是年化回報更高,但改造程度更大。

關于另一賽道——長租公寓,中城投資選擇的目標是戰略性城市中交通便利且適合資産證券化的物業。由于主流資金方看重物業所有權,市場已逐漸從輕資産的二房東模式轉變爲輕重並重模式。因此,中城投資也將采取PE+資産策略聯動的方式操作。

優術

關于中城投資在上述兩個賽道上如何馳騁,王珊也作了簡要介紹。辦公樓方面,公司將通過發行1.0版專項項目基金、2.0版定向産辦基金和3.0版標准組合基金進行投資。針對長租公寓,則根據開發期、培育期、成熟期三階段的不同特點,推出相應三個版本的Pre-REITs基金。1.0版的特點在于優選一家戰略合作方,覆蓋其未來兩三年的資金需求,采取共同權益出資、風險共擔的方式,以便在運營能力方面形成良好合力。2.0版則是相對大規模的長租公寓基金,選擇不同運營管理方做單個資産項目的管理。3.0版則爲公募REITs。

在商用不動産投資方面,中城投資不僅有體系化的投資理念與策略,業務實踐方面也不斷開花結果,並取得了良好的成績。

 

 

本屆高峰論壇還發布了“2017年度中國十佳地産基金投資機構”榜單,中城投資憑借在業內的專業表現、優秀業績及前瞻視野榮膺榜首。

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